Immobilier: comment choisir entre achat et location quand on débute sa carrière? ( crédit photo : Getty Images )
Sommaire:
- La situation de Thomas, jeune salarié et potentiel primo-accédant en immobilier
- Acheter ou louer: Thomas liste les avantages et les inconvénients
- Thomas estime combien il peut emprunter pour l’achat d’un logement
- Acheter ou louer, combien Thomas va dépenser en tout?
- Acheter un bien ou investir pendant 25 ans, le dernier calcul de Thomas
- Finalement, Thomas décide d’acheter un premier bien immobilier
La situation de Thomas, jeune salarié et potentiel primo-accédant en immobilier
Après des études en communication à Rennes, Thomas, 28 ans, a trouvé un premier emploi de content manager à Saint-Malo. Au bout du Sillon, dans le quartier de Paramé, il loue 650 euros un T2 de 45m², avec vue sur mer.
Thomas travaille pour une société spécialisée dans l’industrie chimique. Il perçoit 30.000 euros brut annuels, soit 1950 euros net mensuels. Sur cette somme, il déclare 1798 euros d’impôts (151 euros sont prélevés chaque mois sur son compte). Le jeune salarié dispose déjà d’une belle épargne. Ces dernières années, il a perçu 6000 euros de primes d’intéressement. Il a également mis 4000 euros de côté sur un Livret A . Enfin, il possède un contrat d’assurance-vie sur lequel ses parents ont versé 20.000 euros. Thomas dispose donc en tout de 30.000 euros.
Contrairement à une majorité de Français, le jeune homme ne rêve pas de devenir propriétaire. Il préfère construire une stratégie patrimoniale réfléchie. En effet, Thomas se demande s’il est plus rentable d’investir son argent dans des produits financiers plutôt que dans la pierre. En outre, le fait d’avoir un crédit à rembourser mensuellement le rebute un peu. Il ne veut pas devoir se serrer la ceinture chaque mois pour vivre dans son logement.
Pour prendre la bonne décision, Thomas commence par lister les avantages et inconvénients d’un achat immobilier, avant de calculer précisément s’il est plus intéressant pour lui d’acheter ou de continuer à louer.
Acheter ou louer: Thomas liste les avantages et les inconvénients
Thomas décide de remplir un tableau incluant toutes les bonnes et les mauvaises raisons d’acheter ou de louer. Voici ses notes.
| Avantages | Inconvénients | |
| Achat | Constitution d’un patrimoine. A terme, le bien immobilier m’appartient totalement. Stabilité. Pas de risque d’expulsion ou d’une hausse de loyer. Effet de levier du crédit. Je peux acheter un bien plus cher que le montant de mon épargne. Possibilité de plus-value à la revente. Si le marché grimpe... Pas de loyer à la retraite. Une fois le bien remboursé, je n’ai plus de traites. Liberté d’aménagement. Je peux effectuer des travaux et décorer le bien à ma guise. | Frais d’acquisition élevés. Notaire, garantie, frais bancaires (environ 8-10% du prix)… Charges et taxes supplémentaires à payer. Taxe foncière, entretien du bien et frais de copropriété. Mon capital est immobilisé. Je n’ai plus de marge de manœuvre pour investir sur d’autres supports. Risque de moins-value. En cas de retournement du marché, mon bien perd de sa valeur. Manque de flexibilité. En cas de changement de vie, je dois revendre ou louer le bien. Engagement sur le long terme. Je rembourse un crédit pendant 25 ans, limitant mes possibilités de changer de vie professionnelle. |
| Location | Souplesse. Je change facilement de logement, de ville ou de vie. Budget moins élevé. Je n’ai pas de charges d’entretien du logement et zéro imprévus (travaux d’isolation, toiture…). Liberté d’investir. Je peux placer l’argent non utilisé pour l’achat dans d’autres supports financiers. Possibilité de changer de vie. Je ne suis pas obligé de maintenir mon salaire pour rembourser le crédit. | Loyer à fonds perdus. L’argent dépensé en loyers sort définitivement de mon patrimoine. Dépendance au bailleur. Mon loyer peut augmenter et je peux devoir rendre le logement. Pas d’aménagement personnel. Je ne peux pas personnaliser le logement à ma guise. Insécurité à la retraite. Mes revenus vont baisser mais pas le montant de mon loyer. |
Thomas estime combien il peut emprunter pour l’achat d’un logement
Le content manager vit dans une résidence des années 1980, ayant récemment fait l’objet d’une rénovation. L’appartement est bien situé et confortable. Thomas le sait déjà: ses chances de retrouver un tel logement dans son budget sont maigres.
Il estime néanmoins combien il peut emprunter. Le jeune homme applique la règle d’endettement des 33%, c’est à dire le pourcentage maximum d’endettement autorisé par les banques. Dans son cas, il peut rembourser 643 euros par mois (1950 x 33%). Thomas utilise ensuite un simulateur de crédit. Sans toucher à son capital, son emprunt va s’élever à 128.000 euros, à rembourser pendant 25 ans, à un taux de 3,50%.
Comme il s’en doutait déjà, pour un tel montant, Thomas devra quitter son quartier et s’éloigner de la mer ou vivre dans un logement beaucoup plus petit. Toutefois, en utilisant son capital, le jeune homme peut gagner quelques mètres carrés. Il a même vu une annonce pour un T2 au cœur du quartier recherché de Saint-Servan.
Acheter ou louer, combien Thomas va dépenser en tout?
Thomas continue de faire ses comptes. Pour rester 25 ans dans son logement actuel, il doit s’acquitter de 195.000 euros de loyers (650x12x25). En devenant propriétaire, le coût total de son crédit s’élèverait à 192.000 euros sur 25 ans (643 x 300 mois), dont 64.900 euros d’intérêts payés à la banque.
Cependant, le calcul ne prend pas en compte tous les frais dont doit s’acquitter Thomas en achetant un bien immobilier. Le jeune homme fait un tableau pour mieux se représenter ces postes de dépense. Il comptabilise le montant de la taxe foncière, des éventuels travaux et frais d’entretien du bien:
| Poste de dépenses | Montant annuel | Total sur 25 ans |
| Taxe foncière | 600 euros | 15.000 euros |
| Frais de copropriété | 550 euros | 13.750 euros |
| Travaux annuels | 800 euros | 20.000 euros |
| Total | 1950 euros | 48.750 euros |
Sur 25 ans, Thomas doit donc débourser au total 241.650 euros pour acquérir et entretenir son bien (192.000 euros de crédits + montant total des charges). Toutefois, il faut soustraire la valeur du bien acquis (128.000 euros). Le coût net de l’achat s’élève donc à 113.650 euros. En comparaison de la location (195.000 euros), l’acquisition d’un logement permet donc à Thomas d’économiser 81.350 euros (195.000 - 113.650).
Acheter un bien ou investir pendant 25 ans, le dernier calcul de Thomas
Pour aller au bout de ses simulations et se décider, Thomas utilise le simulateur d’assurance-vie Boursobank. Il doit savoir combien peuvent lui rapporter ses 30.000 euros d’économies placés sur un contrat d’assurance-vie rémunéré à 3,5% par an. Il fait le calcul, en considérant continuer à abonder cette enveloppe avec 100 euros supplémentaires par mois.
Au bout de 25 ans, Thomas peut disposer d’un capital de 118.382 euros. Cette somme est presque aussi élevée que la valeur du bien immobilier acquis. Cependant, pour atteindre ce montant, il doit fournir un effort d’épargne supplémentaire. Et dans cette configuration, il continuera à verser un loyer à son propriétaire pendant 25 ans.
Combien de temps rester propriétaire pour rendre l’acquisition plus rentable que la location?
Chaque année, Meilleurtaux publie son étude «Acheter ou louer?». Elle prend pour exemple un bien immobilier d’une surface de 70m² et s’applique aux 32 principales villes de France. En 2024, «l a durée moyenne nationale pour rentabiliser l’achat d’une résidence principale est de 14 ans et 8 mois» , «l a durée moyenne nationale pour rentabiliser l’achat d’une résidence principale est de 14 ans et 8 mois” , selon Meilleurtaux. Toutefois, des disparités sont à noter selon les villes. Quand vous achetez au Mans, l’achat est intéressant au bout de quatre ans seulement, contre 19 ans dans l’étude mené en 2023 par le courtier. Une hausse des prix des loyers et une baisse du prix du mètre carré à l’achat sont en cause.
Finalement, Thomas décide d’acheter un premier bien immobilier
L’achat immobilier fait toujours un peu peur à Thomas. Cependant, il est attaché à sa région et s’y projette pour longtemps. Il revoit donc ses plans et se lance malgré tout dans l’acquisition d’un appartement. Selon l’évolution de sa vie professionnelle et personnelle, il sait pouvoir le louer ou le revendre plus tard. Il débloque l’argent de son Livret A et de son plan d’intéressement pour régler les frais de notaire.
En parallèle, Thomas procède à un versement automatique de 50 euros mensuels sur son contrat d’assurance-vie. S’il reste dans son entreprise, le jeune salarié disposera aussi d’une épargne forcée de 3000 euros annuels. Il les débloquera tous les 5 ans pour ne pas payer d’impôts. Une partie de cet argent servira à alimenter son contrat d’assurance-vie. Le reste servira au jeune homme à se faire plaisir. A 53 ans, Thomas sera libéré de son emprunt immobilier, son pouvoir d’achat augmentera d’autant.
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